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土地市场大变局:22城集中供地规则竞相升级

  • 时间:2021-09-25 20:43  来源:未知   作者:admin   点击:

  中国指数研究院数据显示,6月以来,各线宗,热门城市亦有土地流拍情况出现。同时,多个城市中止或撤回第二批次地块挂牌,或者再挂牌土地出让规则调整,显示稳地价、稳房价、稳预期的调控决心。

  随着房地产融资端、投资端和销售端的调控不断深入,房地产市场面临进一步调整可能。

  经历第一批次集中供地最密集的5月之后,21世纪经济报道记者查阅中国指数研究院数据发现,6月至今(8月27日16:44),全国一二三四线宗,其中一二线月各线宗。

  此外,地块质量不佳以及地块出让条件严格、政府出让价格预期过高等因素亦会导致土地流拍。

  中国指数研究院数据显示,6-8月三四线宗涉宅用地流拍楼面均价为1504元/平方米,远低于同期成交楼面均价2598元/平方米;一二线宗流拍土地流拍楼面均价为2630元/平方米,远低于同期成交楼面均价6052元/平方米。

  虽然样本量过大容易忽视个性化因素,但总体数据差异背后,亦不难看出地块质量对成交的影响:位置偏远、交通条件欠佳、配套相对弱势地块即便低价“上架”,成交难度也较大。

  另一方面,政府在土地出让时设置较为严格的出让条件和较高的底价预期也是带来土地流拍的重要原因。

  不仅如此,热点一二线城市也出现流拍情况。中国指数研究院数据显示,8月至今,一二线宗涉宅用地流拍,其中成都3宗、温州和南昌2宗,西安、长沙、青岛、宁波、南宁各1宗。

  总体来看,流拍土地仍以三四线城市为主。由于房企融资收紧和“三道红线”,未来房企在投资方面会相对谨慎。

  22城集中供地试点城市多为热点一二线城市,与分散式的土地流拍现象相比,22城土地集中出让变化更能反映市场走向。第一批次集中供地后,22城第二批次土地供应整体延迟,截至目前,仅厦门、无锡和长春完成二批次供地,其后诸多城市临时中止或撤回二批次土地挂牌,修改出让规则。

  厦门率先于6月完成第二批次集中供地,土地市场依然火热。8月无锡调整供地规则,调低溢价率上限,地价触顶即摇号,控地价效果明显。

  21世纪经济报道记者统计发现,北京、上海、广州、郑州、宁波、长沙、沈阳、济南等尚未进行第二批次集中供地的城市临时发布中止挂牌或延期出让公告。

  不仅如此,天津、福州、苏州、青岛、杭州、济南、沈阳、成都、南京等地在延期发布出让公告基础上对第二批次集中供地竞拍规则进行修改。

  在溢价率方面,多地将土地溢价率上限下调至15%。福州、杭州、天津等地规定地价触顶后摇号决定竞得人,沈阳、青岛则提出地价达上限后转竞高品质住宅,合肥则以竞装配率和高品质住宅代替第一批次的竞配建规则。

  此外,多个城市还针对第一批次集中供地中出现的“马甲”拿地情况提出禁令。南京、苏州、福州、合肥等多个城市规定,同一申请人不得与其所属集团参加同一宗住宅地块的竞买,也不得与申请人或其所属集团的控股企业参加同一宗住宅地块的竞买。在此基础上,杭州规定,除竞品质地块外,同一集团成员企业最多只能参与5宗地块竞买。

  在这一新规下,头部房企难以凭借资金优势获得更多拿地机会,行业集中度或将放缓提升。

  多位受访房企投资人士表示,部分第一批次竞得地块收益情况不理想、40%的投销比限制等接连降低开发商的拿地热情,这或成为近期土地流拍和多城市第二批次集中供地规则调整背后的深层原因。

  克而瑞地产研究中心统计发现,第一批次集中供地时,22城中绝大部分城市均采取“限地价+竞配建(自持)”方式出让,且仅北京、合肥和广州三城设置竞配建明确上限。

  就目前而言,在融资端,去年“三道红线”政策出台后,香港六会彩资料网址,今年初央行和银保监会发文分档管理银行房地产贷款集中度,设置“两道红线”,即房地产贷款占比上限为40%,个人住房贷款占比上限为32.5%。

  目前资金流向房地产的规模和比例限制较多,大的银行房地产贷款集中度已经接近或超过最高限,中小银行也在接近最高限。房企面临融资压力,三期平特出一肖,拿地动力被进一步削弱。

  在投资端,市场消息称被纳入“三道红线”试点的几十家房企已被监管部门要求购地金额不得超过年度销售额的40%,包括公开市场拿地和收并购等获地方式。多个城市第二批次集中供地规则调整,规范和限制投资资金来源,或将进一步降低开发商拿地意愿。

  在销售端,6月房企冲量保业绩完成之后,7、8月房地产销售逐渐转淡,再加上部分银行房贷审批周期拉长,房贷收紧情况显著,房企回款速度放缓,回款周期变长。

  结合整体经济形势看,后续全国房地产市场分化或更加明显。一线城市消费更强劲,调控也更严格,市场价格走势相对稳定;强二线城市经济较为活跃的同时也面临调控制约,因而房地产交易可能会出现量升价稳的状态;三四五线城市缺乏产业支撑,随着房地产调控的深入,市场可能会处于长期低迷状态。返回搜狐,查看更多